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Patrick LINGIBÉ, Avocat à CAYENNE

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Pas de caractéristiques précises pour le droit de préemption

Publié le : 19/07/2012 19 juillet juil. 07 2012
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La Cour Administrative d’Appel de Nantes, dans un arrêt rendu le 14 Mai 2012, SCI Du Prieure c/ maire d’Hérouville-Saint-Clair, apporte des précisions intéressantes sur les caractéristiques exigées pour l’exercice du droit de préemption. 


RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par décision en date du 18 mars 2009, le maire d’Hérouville-Saint-Clair a souligné que " des équipements dédiés aux séniors sont nécessaires sur le territoire de la commune compte tenu du vieillissement de la population observé et quantifié dans le dernier recensement ", relève " la nécessité de maîtriser le foncier de ces terrains dans la perspective de réaliser un pôle " Habitat Activités et Accompagnement " de la personne âgée " et a précisé que " le site, par le potentiel foncier et par la qualité de son environnement, se prête tout particulièrement à l'implantation de ce type de projet ".

 
Qu'ainsi, la commune d'Hérouville-Saint-Clair a décidé de préempter les parcelles en cause, d'une surface totale de 2 885 m², en vue d'y créer un pôle " Habitat Activités et Accompagnement " regroupant, autour d'espaces collectifs et mutualisés, des maisons individuelles ou des petits ensembles collectifs adaptés aux personnes âgées, ainsi que cela résulte, notamment, d'une note de la direction du développement territorial de la commune relative au projet de " Papyloft " envisagé sur les parcelles en cause et du courrier adressé, le 3 mars 2009, au bailleur social " Partelios habitat " chargé de la réalisation de cette opération.

La SCI DU PRIEURE  a déféré la décision du 18 mars 2009.

Par jugement du 8 octobre 2010, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de la SCI DU PRIEURE tendant à l'annulation de la décision du 18 mars 2009 par laquelle le maire d'Hérouville-Saint-Clair a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées à la section CA sous les nos 66, 67 et 68, dont elle s'était portée acquéreur.

Que par requête enregistrée le 7 décembre 2010, la SCI DU PRIEURE a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt rendu le 14 mai 2012, la Cour Administrative d’Appel de Nantes a confirmé le jugement de rejet du tribunal administratif de Caen.


DISPOSITIONS INVOQUEES :

Article L. 210-1 du Code de l’urbanisme :

« Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement.

Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit à un établissement public foncier créé en application de l'article L. 321-1 du présent code, à une société d'économie mixte ou à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8 du même code.

Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans la cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone.

Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. »

Article L. 300-1 du Code de l’urbanisme :

« Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. »
 

EXTRAIT DE L’ARRET :


« Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 300-1 de ce code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;


Considérant, en premier lieu, que la décision du 18 mars 2009 contestée souligne que " des équipements dédiés aux séniors sont nécessaires sur le territoire de la commune compte tenu du vieillissement de la population observé et quantifié dans le dernier recensement ", relève " la nécessité de maîtriser le foncier de ces terrains dans la perspective de réaliser un pôle " Habitat Activités et Accompagnement " de la personne âgée " et précise que " le site, par le potentiel foncier et par la qualité de son environnement, se prête tout particulièrement à l'implantation de ce type de projet " ; qu'ainsi, ladite décision, qui fait apparaître la nature du projet pour lequel le droit de préemption est exercé, est suffisamment motivée au regard des prescriptions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;


Considérant, en second lieu, que la commune d'Hérouville-Saint-Clair a décidé de préempter les parcelles en cause, d'une surface totale de 2 885 m², en vue d'y créer un pôle " Habitat Activités et Accompagnement " regroupant, autour d'espaces collectifs et mutualisés, des maisons individuelles ou des petits ensembles collectifs adaptés aux personnes âgées, ainsi que cela résulte, notamment, d'une note de la direction du développement territorial de la commune relative au projet de " Papyloft " envisagé sur les parcelles en cause et du courrier adressé, le 3 mars 2009, au bailleur social " Partelios habitat " chargé de la réalisation de cette opération ; qu'ainsi, la commune justifiait, à la date du 18 mars 2009 de la décision de préemption, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; »

 
L’arrêt rapporté est intéressant car il met l’accent sur les exigences qui doit réunir le projet justifiant l’exercice du droit de préemption par la commune. La Cour a ainsi considéré que la décision municipale qui fait apparaître simplement la nature du projet pour lequel le droit de préemption est exercé est suffisamment motivé au regard des dispositions posées par l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme. En clair, les caractéristiques précises du projet visé par le droit de préemption communal ne sont pas exigées, la mention de la nature dudit projet suffit pour satisfaire aux prescriptions légalement requises. Il conviendrait cependant d’être  clair dans l’objet du projet concerné afin d’éviter toute discussion sur ce point.

Patrick Lingibé 
Membre Associé du Centre de Recherche sur les Pouvoirs Locaux dans la Caraïbe (CRPLC)
 
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